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干貨！美國貸款買房都有哪些花費？

美國房價近年來不斷上漲，不少投資人偏向選擇貸款方式購房，以達到杠桿效果和稅務優惠。

比如，一套20萬美金的出租物業，月租收益2000美金，如果選擇首付50%，就可以以20萬的本金買下兩套物業，獲得兩份收益，同時，每月貸款還款額還能獲得稅務抵扣，不算作應稅收入，是不是很劃算呢？

在美國，一套房子貸款辦下來，大概需要房價2%-5%的交割費用。在美國，房屋交易是一個復雜的過程，涉及多方參與者，交割費用便是用于支付相關的檢查費用、申請費用和保險等，以保證房屋能夠順利合規的過戶。

美國房屋貸款的平均交割費用約4876美金，其中，哥倫比亞特區和紐約的平均花費最高，分別為$12573和$9341。

申請貸款時，貸款公司或銀行會為貸款人提供一份詳細的預估花費列表，以下是常見的幾種費用：

起始費用（Origination Fee）

這部分費用屬于貸方辦理貸款的行政費用，通常包括辦理費（Processing Fee）和貸款積分（Points）。

辦理費一般為貸款金額的1%，貸款積分與利率相關，借方可以通過支付積分給貸方以獲得較低的利率。

其他服務費用

房屋交易涉及多個參與方，貸方為了降低交易風險、評估抵押房屋價值等，需要對借款人、房屋等作出評估，并交由專業公司處理各項事宜。這部分的費用包括了：

（1）鑒定費（Appraisal Fee）支付給專業物業評估公司用于評估房屋公平市場價值，用于確定您的貸款價值（LTV）比率。

（2）信用報告費（Credit Report Fee）：貸方需要參考借款人的信用分數，一份報告的費用通常為30-50美金，部分貸方可直接獲取，不需要申請人自己花錢。

（3）洪水鑒定費（Flood Certificate）：支付給洪水評估員，以確定該物業是否在洪水區，如果在洪水區，則業主需要單獨購買洪水保險（與房主的保險單分開）。部分費用包括持續觀察以監測房產洪水狀況的變化。

所有權證(Title)相關費用

（1）過戶費用（Closing Fee）：也稱為“托管費”，根據州法律，支付給專門處理過戶的一方：產權處理公司、托管公司或律師。

（2）產權保護信（Title Protection Letter Fee）：保險公司與貸方之間的協議費用，如因托管公司不當行為造成貸方損失，保險公司將對損失進行賠償。

（3）貸款人的產權保險（Lender’s Title Insurance）：如果所有權糾紛或留置權在標題搜索中找不到，則支付給所有權人的一次性前期一次性費用可以保護貸款人。

（4）公證費（Notary Fee）：用于產權公證。

（5）快遞費（Courier Fee）：如果簽署紙質合同，則需要自行支付快遞費。如果簽署電子合同，則沒有這項支出。

（6）產權認可費（Title Endorsement Fee）：附加的產權保險范圍，以適應被保險人對特定交易的需求。

稅費和其他政府相關費用：

1. 記錄費和相關稅費（Recording Fee and Other Taxes），支付給當地政府記錄部門，用于獲得物業相關土地記錄。

2. 轉讓稅（Transfer Tax）用于買房賣方間的產權轉讓，一般只需幾美金。

預付費用（Prepaids）

貸方會要求買房者在交易過戶時提前支付房屋的保險（Insurance Premium）和貸款利息（Interest）。

房屋保險可以一次付清一年或半年費用，貸款利息只需支付幾天即可。

托管費用（Esrow Payment）

過戶時提前支付的保險費和房產稅，一般為兩個月費用。

其他選擇性費用

買房可以為自己購買產權保險等服務。